Comissão de mediação imobiliária em Portugal 2026

A comissão de mediação imobiliária em Portugal fica quase sempre entre 5 % e 6 % do valor de venda, mais IVA à taxa de 23 %. Numa casa vendida por 350 000 €, isso dá entre 17 500 € e 21 000 €, ainda sem contar o IVA. É a maior despesa da venda a seguir aos impostos. Também é a mais negociável.

A percentagem não é fixada por lei nem pelo regulador. Sai de um acordo entre vendedor e mediador, e muda com o valor do imóvel, a exclusividade do contrato e o trabalho exigido. Quem vende uma casa acima de um milhão de euros fecha comissões mais baixas, entre 3 % e 4,5 %.

Comissão de mediação: quanto é em 2026

O intervalo de referência continua nos 5 % a 6 % mais IVA sobre o preço de venda escriturado. Quem paga é o vendedor, não o comprador. E a comissão só é devida quando o negócio se concretiza. A taxa de IVA aplicável à mediação imobiliária é de 23 % ^[1].

Em imóveis de valor elevado, a percentagem desce: mesmo com uma taxa menor, o valor absoluto da comissão continua alto. Em segmentos de menor valor ou em zonas com pouca procura, a comissão sobe um pouco para cobrir o esforço de venda. A tabela abaixo resume os intervalos que o mercado português pratica.

Comissão vs serviço: o que está incluído

A comissão paga muito mais do que publicar um anúncio. Um mediador com licença válida conduz a venda do início ao fim e responde pela conformidade legal da documentação. Antes de comparar percentagens entre mediadores, perceba o que cada um inclui.

• Avaliação do imóvel e definição de preço com base em vendas comparáveis na zona.
• Reportagem fotográfica profissional, planta e, quando justifica, visita virtual.
• Comercialização nos portais imobiliários, na rede do mediador e na base de compradores ativos.
• Agendamento e condução das visitas, com qualificação dos interessados.
• Negociação da proposta e gestão das contrapropostas até ao acordo.
• Apoio na recolha de documentos: certificado energético, licença de utilização, caderneta predial e certidão da Conservatória do Registo Predial.
• Acompanhamento até à escritura, em articulação com advogado, solicitador ou notário.

O certificado energético é obrigatório para anunciar e vender qualquer imóvel, ao abrigo do Decreto-Lei 101-D/2020, e tem validade de dez anos ^[2]. A emissão é gerida pela ADENE e o custo fica do lado do vendedor, fora da comissão. Verifique se o mediador trata da marcação ou se fica por sua conta.

Comissão fixa ou percentagem: os modelos alternativos

A percentagem sobre o preço de venda é o modelo dominante, mas não o único. Algumas agências de baixo custo cobram uma comissão fixa, independente do valor da casa: por exemplo, alguns milhares de euros pagos no fim, ou um valor mais baixo pago adiantado. Numa casa de valor elevado, uma comissão fixa pode sair bem mais barata do que 5 %.

A contrapartida está no serviço e no alinhamento de interesses. No modelo de percentagem, o mediador só ganha se vender, e ganha mais se vender por mais, o que o aproxima do seu objetivo. No modelo fixo, sobretudo quando se paga adiantado, esse alinhamento enfraquece. Antes de decidir pelo preço, confirme o que cada modelo inclui: visitas acompanhadas, negociação e apoio até à escritura, ou apenas a colocação do anúncio nos portais.

Como negociar a comissão

Há margem de negociação, e ela depende sobretudo do tipo de contrato que assina. A escolha entre o regime de exclusividade e o regime aberto é o fator que mais pesa na percentagem final.

Contrato em exclusividade

No contrato em exclusividade, confia a venda a um único mediador durante um período definido, em regra seis meses. Em troca dessa garantia, o mediador investe mais em fotografia, comercialização e tempo, e aceita uma comissão mais baixa. Costuma dar melhor preço de venda, porque o mediador não compete com outros para fechar à pressa.

Contrato sem exclusividade

No contrato sem exclusividade, vários mediadores trabalham o mesmo imóvel ao mesmo tempo e só recebe comissão quem fechar o negócio. Parece vantajoso, mas o investimento de cada mediador é menor, o imóvel surge em vários anúncios com preços por vezes diferentes, e isso gera desconfiança no comprador. A comissão raramente desce neste regime.

Para negociar com base sólida, peça a dois ou três mediadores uma proposta escrita com a comissão, o tipo de contrato de mediação, a duração e o plano de comercialização. Compare o serviço, não só a percentagem. Um mediador que cobra 6 % e vende mais depressa e mais caro pode sair-lhe melhor do que outro a 4 % que deixa o imóvel parado meses.

Quem regula a mediação e quando é devida a comissão

A mediação imobiliária é regulada pelo IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, ao abrigo da Lei 15/2013 ^[3]. Qualquer empresa de mediação tem de possuir Licença AMI válida, que pode confirmar no portal do IMPIC antes de assinar contrato. A fiscalização de práticas comerciais e publicidade enganosa cabe à ASAE ^[4].

A comissão só é devida quando o mediador concretiza o objetivo do contrato, ou seja, quando a venda se realiza com um comprador angariado durante a vigência do contrato de mediação. Se vender por iniciativa própria a alguém sem qualquer ligação ao trabalho do mediador, à partida não há comissão. Mas isso depende das cláusulas que assinou, sobretudo em regime de exclusividade. Leia o contrato antes de assinar e veja o que conta como negócio concretizado.

Comissão e o contexto de mercado

A descida das taxas de juro do crédito habitação trouxe mais compradores ao mercado e encurtou o tempo médio de venda em muitas zonas. Isso dá ao vendedor mais poder negocial sobre a comissão: um imóvel bem posicionado vende-se em menos visitas.

Com o crédito mais acessível do que em 2023, quando a taxa rondava os 4 %, o número de propostas tende a aumentar. Mais procura significa vendas mais rápidas e maior margem para discutir a percentagem com o mediador, sobretudo em contrato em exclusividade.

A comissão conta para as mais-valias?

Sim, e isso reduz o imposto. A comissão de mediação é uma despesa inerente à venda, por isso é dedutível ao ganho sujeito a mais-valias em IRS, desde que documentada com factura em nome do vendedor ^[5]. Guarde sempre a factura: cada euro deduzido baixa a mais-valia tributável.

Na prática, parte do que paga ao mediador volta por via fiscal, na proporção da sua taxa de IRS. Veja como se calcula o imposto no guia das mais-valias na venda de habitação própria.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Escolher o mediador só pela comissão mais baixa, ignorando o plano de comercialização e o histórico de vendas na zona.
2. Confundir comissão com IVA incluído quando o valor era acrescido, e descobrir a diferença só na escritura.
3. Assinar contrato sem exclusividade a pensar que vende mais depressa, quando dispersa o esforço e baixa a perceção de valor.
4. Aceitar uma sobreavaliação inicial para agradar, deixar o imóvel parado e ter de baixar o preço meses depois.
5. Não verificar a Licença AMI no portal do IMPIC antes de assinar o contrato de mediação.
6. Ignorar as cláusulas sobre quando a comissão é devida, e ficar obrigado a pagar mesmo numa venda sem ligação ao mediador.

Perguntas frequentes

Antes de assinar qualquer contrato de mediação, compare propostas de pelo menos dois mediadores com Licença AMI verificada, peça tudo por escrito e confirme se o IVA está incluído. A percentagem certa é a que, somada ao serviço, lhe garante a venda mais rápida ao melhor preço.

Este artigo foi escrito com assistência de IA e revisto editorialmente pela The Agent Trust. As fontes citadas são oficiais e verificáveis nas hiperligações acima.