NRAU 2026: coeficiente de actualização, cálculo de rendas e tributação Cat. F

O que é o NRAU e porque importa em 2026

O NRAU, Novo Regime do Arrendamento Urbano, é o regime jurídico que rege os contratos de arrendamento urbano em Portugal desde 2006 (Lei 6/2006) ^[1]. Cobre desde a celebração do contrato até à extinção, passando pela actualização anual da renda, direito de preferência do arrendatário, denúncia e oposição à renovação. Para senhorios, dois aspectos do NRAU concentram a maior parte das decisões anuais: o coeficiente de actualização de rendas e a tributação dos rendimentos prediais.

Em 2026 estes pontos ganham relevância acrescida. O coeficiente publicado para o ano é 1,0224 (+2,24 %), abaixo do pico de 2023/2024 mas ainda significativo, e a tributação Cat. F com reduções por duração tem nuances que muitos senhorios desconhecem.

Coeficiente de actualização de rendas 2026: 1,0224

O coeficiente de actualização de rendas para 2026 foi publicado em Portaria do Ministério das Finanças, fixado em 1,0224, equivalente a um aumento máximo de 2,24 % ^[2]. O coeficiente reflecte a variação do Índice de Preços no Consumidor (IPC) excluindo a habitação, dos 12 meses anteriores a Agosto do ano anterior à actualização.

Para contexto histórico: o coeficiente 2024 foi 1,0694 (+6,94 %), o de 2025 ~1,0220 (+2,20 %), e agora 1,0224 em 2026. A descida face a 2024 reflecte a desaceleração da inflação. O senhorio pode aplicar o coeficiente integral ou um valor inferior à sua escolha. Não é obrigatório esgotar o máximo permitido.

Como aplicar o coeficiente na prática

1. Identifique a data de aniversário do contrato (data em que foi assinado ou em que entrou em vigor, verificar cláusula contratual específica).
2. A actualização aplica-se na renda do mês imediatamente seguinte à data de aniversário, ou na data aniversário se o contrato o permitir explicitamente.
3. Calcule a nova renda: Renda actual × 1,0224. Exemplo: renda €800 × 1,0224 = €817,92.
4. Notifique o arrendatário por escrito com 30 dias de antecedência mínimos (carta registada com aviso de recepção recomendada).
5. A notificação deve indicar: renda actualizada, coeficiente aplicado, fundamento legal (Portaria do ano e Lei 6/2006).
6. Se o arrendatário não contestar nos 30 dias, a renda actualizada é devida a partir do mês indicado.

Excepções e limitações à aplicação

Há contratos onde o coeficiente NRAU não se aplica integralmente ou onde existem regimes especiais:

• Contratos com renda condicionada (RAU pré-2006 transitórios): aplicam regras específicas do regime de transição, com limites próprios.
• Habitações arrendadas pelo Estado ou autarquias (regime de habitação social): coeficiente diferente ou inaplicável conforme o programa.
• Contratos com cláusulas contratuais específicas de actualização (índice diferente, fórmula própria): a cláusula prevalece se for legalmente válida.
• Imóveis em zonas de reabilitação urbana (ARU) com benefícios fiscais: actualização pode estar limitada por contrato com a autarquia.

Para o caso típico, contrato celebrado após 2006 sem cláusulas especiais, o coeficiente da Portaria aplica-se integralmente.

Tributação dos rendimentos prediais (Cat. F)

Os rendimentos de arrendamento são tributados em IRS na Categoria F (rendimentos prediais), com base no Código do IRS ^[3]. A taxa base é 25 % sobre o rendimento líquido (após despesas dedutíveis), mas reduções por duração do contrato podem baixá-la significativamente.

Reduções por duração contratual

A duração relevante é a do contrato inicial. Renovações automáticas não contam para a redução. A diferença entre a taxa base e a redução máxima vale 20 pontos percentuais sobre o rendimento líquido — poupança fiscal cumulativa significativa em contratos longos.

Estas reduções foram desenhadas para incentivar arrendamentos de longa duração e estabilizar o mercado. Para o senhorio, a diferença entre 25 % e 5 % de IRS sobre uma renda mensal de €1 000 (€12 000 anuais) é de €1 200/ano. Em 20 anos, são €24 000 de poupança fiscal pura.

Despesas dedutíveis em Cat. F

• IMI do imóvel arrendado.
• Condomínio (parte proporcional ao período arrendado).
• Despesas de conservação e manutenção (obras menores, reparações).
• Certificado energético e vistorias obrigatórias.
• Seguros do imóvel (responsabilidade civil, multirriscos).
• Comissões pagas a mediadores para angariar arrendatário.
• Imposto de Selo aplicado ao contrato (10 % sobre 1 mês de renda na celebração).

Despesas que NÃO são dedutíveis: amortização de capital próprio, juros de crédito habitação afecto ao imóvel arrendado (com excepções específicas), despesas pessoais do senhorio.

Cat. B como alternativa

Para senhorios com volume significativo de imóveis arrendados, a opção por Cat. B (rendimentos empresariais com regime simplificado ou contabilidade organizada) pode ser fiscalmente vantajosa. Requer inscrição de actividade na AT e cumprimento de obrigações declarativas adicionais. A simulação Cat. F vs Cat. B é decisão típica de contabilista. Vale a hora de consulta para quem tem 2+ imóveis arrendados.

Direito de preferência do arrendatário

Um dos aspectos do NRAU que pode surpreender senhorios na altura da venda: arrendatários com mais de 2 anos de contrato têm direito de preferência na aquisição do imóvel arrendado, ao abrigo do artigo 1091.º do Código Civil ^[4]. Significa que, antes de vender a terceiro, tem de comunicar a intenção de venda ao arrendatário e dar-lhe oportunidade de comprar nas mesmas condições.

Como funciona o direito de preferência

1. Verificar se o arrendatário tem ≥2 anos contínuos no contrato no momento da intenção de venda.
2. Notificar o arrendatário por escrito (carta registada com aviso de recepção) com as condições essenciais da venda: preço, prazo de pagamento, identificação do potencial comprador.
3. Arrendatário tem 30 dias para exercer ou renunciar à preferência.
4. Se exercer: a venda é feita ao arrendatário nas condições notificadas.
5. Se renunciar (ou não responder): pode vender a terceiro nas condições idênticas às notificadas.
6. Se vender a terceiro em condições MAIS favoráveis (preço inferior, prazo melhor), o arrendatário pode anular a venda e exercer a preferência retroactivamente.

Outros titulares de direito de preferência (com prioridade conforme caso): comproprietários, prédios rústicos confinantes, câmara municipal em Áreas de Reabilitação Urbana, Estado/IHRU em alguns programas. Em prática para arrendamento urbano normal, o conflito mais comum é arrendatário vs comprador externo.

Denúncia, despejo e incumprimento: o que pode (e não pode) fazer

Três cenários do lado do senhorio causam mais dúvidas e custam mais quando mal geridos: denunciar o contrato para uso próprio ou de familiar, recuperar o imóvel face a incumprimento de rendas, e pedir caução de garantia inicial. Conhecer as regras evita litígio e perdas.

Denúncia para habitação própria ou de familiar

O artigo 1101.º do Código Civil permite ao senhorio denunciar o contrato para necessidade de habitação própria ou de descendente em 1.º grau (por exemplo, filho que vai casar), mediante notificação ao arrendatário com 2 anos de antecedência se o contrato tiver duração superior a 5 anos, ou 6 meses em contratos com duração inferior ou igual ^[5]. A intenção tem de ser real e demonstrável. O senhorio que denuncie e depois arrende a terceiro fica sujeito a indemnização ao arrendatário despejado. A denúncia também pode ser fundada em necessidade de obras profundas que tornem o imóvel inabitável durante a execução, com regras específicas de re-acomodação.

Incumprimento de rendas e despejo via BNI

Quando o arrendatário deixa de pagar renda, o senhorio tem dois caminhos. O procedimento extrajudicial via Balcão Nacional do Arrendamento (BNI) é o mais rápido: após mora superior a 2 meses (ou 1 mês reiterado em pelo menos 4 ocasiões em 12 meses), o senhorio pode requerer o despejo no BNI com taxa fixa. Se o arrendatário não regularizar nem se opuser no prazo, o BNI emite título executivo e o despejo é executado em 30-60 dias úteis ^[6]. O segundo caminho é a acção judicial em tribunal: mais lento (6-18 meses) e dispendioso, recomendado apenas para casos com contestação substantiva.

Em qualquer caso, antes de avançar com BNI ou tribunal, notifique o arrendatário por escrito (carta registada com aviso de recepção) concedendo prazo de 1 mês para regularizar. Esta notificação é exigência formal para o BNI e prova que o senhorio actuou de boa-fé.

Caução e Porta 65

A caução máxima exigível ao arrendatário corresponde a 2 meses de renda (prática estabilizada em interpretação jurisprudencial e diversos diplomas). Quantias superiores expõem o senhorio a obrigação de restituição com juros. A caução tem de ser restituída no fim do contrato, deduzida apenas de obrigações comprovadamente em mora ou de danos no imóvel. O Porta 65, programa do IHRU de subsídio à renda para jovens entre 18 e 35 anos, é pago directamente ao arrendatário pelo Estado. O senhorio recebe a renda integral do arrendatário como em qualquer outro contrato, mas pode ser-lhe pedido para confirmar contrato e renda no momento da candidatura. Não é obrigação adicional, é apenas verificação documental.

Obrigações declarativas anuais

1. Comunicar contratos de arrendamento à AT no prazo de 30 dias após celebração (Modelo 2 do IMI).
2. Declarar rendimentos no Anexo F da Modelo 3 do IRS no ano seguinte ao da receita.
3. Emitir recibo de renda electrónico mensalmente via Portal das Finanças.
4. Pagar Imposto de Selo na celebração do contrato: 10 % sobre 1 mês de renda.
5. Pagar IMI anual relativo ao imóvel.

Falta de comunicação à AT (Modelo 2 IMI) ou de emissão de recibos electrónicos gera coimas. A AT cruza dados de IRS do arrendatário (dedução de rendas) com declarações do senhorio. Discrepâncias são detectadas automaticamente.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Esquecer notificação na data de aniversário do contrato → perde a actualização desse ano (sem hipótese de retroactividade).
2. Não emitir recibos electrónicos via Portal das Finanças → coima.
3. Não comunicar o contrato à AT no prazo de 30 dias → coima + risco de não conseguir provar legitimidade.
4. Vender imóvel arrendado sem notificar o arrendatário do direito de preferência → escritura anulável.
5. Aplicar a taxa base de 25 % em IRS quando o contrato tem ≥5 anos e qualificaria para redução. Perde 10 a 20 pontos percentuais de IRS.
6. Misturar despesas pessoais com despesas dedutíveis do imóvel arrendado. Inspecção da AT detecta e desreconhece.
7. Pensar que renovação automática conta para a duração relevante para reduções de taxa. Não conta — só duração inicial.

AL vs arrendamento longa duração: o trade-off

Senhorios em cidades com pressão turística enfrentam a decisão entre arrendamento longa duração (regime NRAU/Cat. F) e Alojamento Local (regime DL 128/2014/Cat. F ou B). A matemática mudou em 2024-2026 com a contenção AL e a estabilização da inflação. Para os detalhes do AL, ver o guia de Alojamento Local em 2026.

Em zona de contenção AL (Lisboa centro, Porto centro, Funchal) novos registos AL estão bloqueados, pelo que o NRAU é a única via residencial. Para imóveis premium em zonas turísticas com gestão profissional, AL pode ainda compensar; para imóveis standard em zonas urbanas, NRAU tende a ser mais eficiente sob o regime 2026.

Antes de Janeiro: quatro decisões para optimizar 2026

Se é senhorio em Portugal e quer optimizar 2026: (1) marque no calendário a data de aniversário de cada contrato e prepare notificações de actualização com 30 dias de antecedência; (2) confirme se algum contrato qualifica para redução por duração (≥5 anos) e ajuste o IRS em conformidade; (3) se considera vender imóvel arrendado, antecipe o direito de preferência. Notifique o arrendatário antes de assinar CPCV com terceiro; (4) para venda, complemente com o guia de mais-valias HPP se a venda envolver isenção por reinvestimento. Para o impacto fiscal do lado do comprador, consulte o guia de IMT e IS 2026.

Este artigo foi escrito com assistência de IA e revisto editorialmente pela The Agent Trust. As fontes citadas são oficiais e verificáveis nas hiperligações acima.