Guia do IMT e Imposto de Selo em 2026: escalões, isenções e três casos práticos

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto de Selo (IS) são os dois impostos que o comprador paga ao escriturar a compra de casa em Portugal. Na habitação própria permanente há isenção de IMT até €106 346; quem compra a 1.ª habitação com menos de 36 anos fica isento de IMT e de IS até €330 539 ao abrigo do IMT Jovem ^[1]. O IMT calcula-se por escalões progressivos sobre o maior valor entre o preço escriturado e o valor patrimonial tributário (VPT) ^[2], e o Imposto de Selo da transmissão é 0,8 % sobre esse mesmo valor ^[3]. Acima dos limites de isenção, o IMT é diferenciado consoante o fim seja habitação própria ou investimento, com os valores de 2026 fixados pelo Ofício Circulado 40129/2026 da Autoridade Tributária ^[4]. Este guia explica os escalões em vigor, quem tem direito ao IMT Jovem e mostra três casos práticos com números reais, para saber quanto vai pagar antes de fechar negócio.

O que são IMT e Imposto de Selo

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto de Selo são os dois impostos que o comprador paga ao Estado quando adquire um imóvel em Portugal. Ambos têm de estar liquidados antes da escritura pública: sem comprovativo de pagamento, o Cartório ou Casa Pronta não realiza o acto. Para o vendedor são informativos; para o comprador valem 5 % a 10 % do valor da operação consoante o tipo de imóvel e o enquadramento ^[2].

O IMT incide sobre transmissões onerosas (compra e venda, troca, dação em pagamento). É um imposto progressivo, com taxas que dependem do valor de aquisição, da finalidade (habitação própria e permanente, HPP, vs habitação secundária ou investimento) e da localização (Continente, Açores e Madeira têm escalões distintos). O Imposto de Selo na transmissão é um imposto plano de 0,8 % sobre o maior entre preço de aquisição e Valor Patrimonial Tributário (VPT) ^[3].

Tabela IMT 2026: escalões actualizados

Os escalões IMT 2026 foram actualizados em +2 % face a 2025 através do Ofício Circulado 40129/2026 da Autoridade Tributária ^[4]. A taxa marginal aplica-se por escalão (sistema progressivo, não plano), o que significa que o IMT efectivo é sempre inferior à taxa nominal do escalão mais alto que atingir.

Os cinco regimes IMT em síntese

O IMT é progressivo por escalões e diferenciado por finalidade. Cinco regimes principais no Continente em 2026, com isenções, taxas marginais e fronteira do escalão final:

O regime Investimento aplica-se a qualquer aquisição não destinada a habitação própria e permanente: casa de férias, arrendamento residencial, segunda habitação. A diferença entre HPP e Investimento em €300 000 pode atingir €5 000 a €6 000 de IMT adicional. Outros prédios urbanos não residenciais (comércio, serviços) seguem a taxa de 6,5 %.

Quem combina HPP com IMT Jovem na primeira aquisição até €330 539 paga zero IMT. É a principal alavanca de poupança para compradores até 35 anos ^[4].

IMT Jovem: isenção até €330 539

O IMT Jovem é um regime de isenção introduzido para apoiar a primeira aquisição de HPP por jovens. Em 2026, está isento de IMT até €330 539 quem cumpra cumulativamente os requisitos definidos pelo CIMT e Lei do OE em vigor ^[1]. Acima desse valor, aplicam-se os escalões HPP normais sobre o excesso.

Requisitos para o IMT Jovem

1. Comprador com até 35 anos no momento da escritura.
2. Não ser proprietário de outro imóvel destinado a HPP no momento da aquisição (nem ter sido nos 3 anos anteriores).
3. Imóvel adquirido para HPP, declarado na escritura.
4. Manter como HPP durante pelo menos 6 anos consecutivos (caso contrário, o IMT é devido retroactivamente com juros).

O Imposto de Selo Jovem segue regime análogo, com isenção alinhada com IMT Jovem em condições normais. Confirme sempre na escritura a aplicação do regime. O erro mais comum é o comprador esquecer-se de pedir a isenção e descobrir só ao receber a liquidação adicional da AT.

Imposto de Selo: 0,8 % sobre o maior

O Imposto de Selo na transmissão de imóveis é 0,8 % sobre o maior entre o preço escriturado e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel ^[3]. Para a maioria das transações urbanas o preço é superior ao VPT, mas em zonas onde o VPT está sobreavaliado (comum em prédios reabilitados sem actualização cadastral) o IS pode ser superior ao expectável.

O Imposto de Selo Jovem isenta o IS até ao mesmo limite do IMT Jovem (€330 539) quando se aplicam os mesmos requisitos. Acima do limite, IS é calculado sobre o excesso.

Quem paga, quando paga

O comprador é o sujeito passivo de ambos os impostos. O pagamento é feito antes da escritura: o Cartório ou Casa Pronta exige os comprovativos. A liquidação é solicitada no Portal das Finanças (Modelo 1 do IMT) e o pagamento pode ser feito via referência multibanco, débito directo ou ao balcão.

1. Reunir documentos (caderneta predial urbana, certidão permanente, CPCV se já assinado).
2. Submeter Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças.
3. AT emite liquidação em poucos minutos, com referência de pagamento.
4. Pagar IMT + IS antes da escritura.
5. Apresentar comprovativos no Cartório ou Casa Pronta.
6. Escritura realizada; AT regista a transmissão.

Três casos práticos com números

Três cenários comuns lado a lado, com IMT e IS calculados pelo regime 2026 do Continente:

Caso 1, em detalhe. Comprador de 32 anos, sem qualquer HPP anterior. €200 000 fica abaixo do limite IMT Jovem (€330 539), pelo que tem isenção total de IMT e de Imposto de Selo Jovem. Sem o regime Jovem, este comprador pagaria ~€1 800 de IMT no regime HPP normal (isento até €106 346, marginal acima).

Caso 2, em detalhe. Investidor adquire apartamento para arrendar. Sem isenção inicial. A taxa efectiva no escalão investimento situa-se em 5,5 %-6,5 % para €450 000 ^[4]. IMT ~€27 000-29 000 (média €28 000). IS 0,8 % sobre €450 000 = €3 600. Total ~€31 600 = ~7,0 % do preço, peso significativo na rendibilidade bruta do investimento.

Caso 3, em detalhe. HPP em Lisboa por €1,2M. O valor ultrapassa €1 102 920, pelo que se aplica taxa única de 6 % sobre todo o preço (regime misto). IMT €72 000, IS €9 600. Total €81 600 = 6,8 % do preço. Comprador de 42 anos, não elegível para IMT Jovem.

IMT para não residentes

Não residentes em Portugal pagam IMT e IS exactamente como residentes. Não há regime tributário diferenciado para a aquisição. O processo administrativo, contudo, requer NIF português antes da submissão do Modelo 1 e, para não residentes na UE, designação de representante fiscal. Estes são pré-requisitos administrativos que vale a pena resolver antes da assinatura do CPCV para não atrasar a escritura ^[5].

Para o enquadramento completo aplicável a compradores estrangeiros, ver o guia de Lisboa e o guia de Cascais que cobrem NIF, conta bancária, representação fiscal e processo de escritura na perspectiva internacional. Quem vai mudar residência fiscal para Portugal deve também ler o comparativo IFICI vs RNH: o RNH fechou a novas inscrições em 2024 e o IFICI é um regime mais estreito que não cobre pensionistas.

Devoluções, restituições e recursos

Se descobrir após a escritura que pagou IMT a mais (por erro de classificação HPP/investimento, esquecimento da isenção IMT Jovem, ou erro na liquidação) tem direito a pedir restituição no Portal das Finanças. O prazo geral é de 4 anos a contar da liquidação. A reclamação graciosa é gratuita; o recurso hierárquico só faz sentido se a reclamação for indeferida.

• Reclamação graciosa: dirigida ao Director de Serviços de Imóveis da AT, sem custo.
• Recurso hierárquico: dirigido ao Ministro das Finanças, após indeferimento da reclamação.
• Acção judicial: tribunal tributário, custas a ponderar face ao valor reclamado.
• Em caso de reembolso aprovado, AT credita por transferência bancária no prazo previsto na lei.

Outras situações: herança, permuta e reabilitação urbana

O IMT cobre apenas transmissões onerosas (compra e venda, troca, dação em pagamento). Três situações comuns têm regras distintas e merecem atenção: transmissões por morte, permutas, e aquisições em zonas de reabilitação urbana.

Herança e transmissão mortis causa

A transmissão de imóveis por morte (herança ou legado) não está sujeita a IMT, mas a Imposto de Selo a 10 % sobre o Valor Patrimonial Tributário (não há preço de venda). Aplicam-se isenções legais entre cônjuges, descendentes directos (filhos, netos) e ascendentes (pais, avós), pelo que a esmagadora maioria das heranças directas não paga IS. Heranças para irmãos, primos ou terceiros pagam os 10 % integrais. Para a operação subsequente (venda do imóvel herdado), o herdeiro segue o regime normal de mais-valias com o VPT à data da herança a contar como valor de aquisição.

Permuta de imóveis

Permuta é a troca de um imóvel por outro, com ou sem compensação em dinheiro (tornas). O IMT incide sobre o diferencial de valor (quando exista) e sobre o maior dos valores tributários dos dois imóveis trocados. Não duplica entre ambos ^[2]. Aplicação prática frequente: downsizing de casa familiar grande por apartamento menor com diferencial em dinheiro. Bem estruturada, a permuta pode reduzir o IMT total face a duas vendas paralelas. Vale a simulação prévia.

Reabilitação urbana (ARU): isenções e reduções

Imóveis localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e em zonas classificadas têm regime fiscal de favor: isenção de IMT na primeira aquisição para HPP de imóveis reabilitados na ARU, isenção de IMI durante 3 anos (prorrogável por mais 5), e benefícios em IRS para o promotor da obra. O regime exige certificado de reabilitação emitido pela autarquia e cumprimento de critérios de obra (mínimo típico de 25 % do VPT em intervenção, com classificação energética mínima após obra) ^[6]. Para compradores em centros históricos de Lisboa, Porto, Coimbra, Braga ou Évora, verifique sempre se o imóvel tem certificado de reabilitação activo. Pode anular o IMT na totalidade.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Declarar HPP na escritura sem cumprir os requisitos efectivos (não habitar como permanente nos primeiros 6 meses, por exemplo). IMT é devido retroactivamente com juros.
2. Não pedir IMT Jovem quando elegível. Pagar IMT integral por desconhecimento do regime.
3. Calcular sobre o preço quando o VPT é superior (IS aplica-se sobre o maior).
4. Esperar liquidação da AT em cima da escritura. Atrasos no Modelo 1 podem fazer perder a janela de marcação no Cartório.
5. Não simular cenários HPP vs investimento antes do CPCV. Descobrir só na escritura que a tributação muda a viabilidade económica.
6. Esquecer que IMT Jovem exige manter como HPP 6 anos consecutivos. Venda antecipada implica restituição do imposto isento.

Antes do CPCV: três passos para reduzir IMT e IS

Antes de assinar CPCV, calcule IMT e IS no simulador oficial da AT e confirme com o seu advogado ou contabilista se o enquadramento HPP, IMT Jovem ou outras isenções aplicam-se ao seu caso. A diferença entre regimes pode valer milhares de euros. Vale a hora de consulta. Se a venda envolver mais-valias do lado do vendedor, complementa-se com o guia de mais-valias HPP em 2026 que cobre o reverso da operação.

Perguntas Frequentes

Este artigo foi escrito com assistência de IA e revisto editorialmente pela The Agent Trust. As fontes citadas são oficiais e verificáveis nas hiperligações acima.