Documentos para vender casa em Portugal 2026: checklist

Para vender casa em Portugal em 2026 precisa de oito documentos essenciais: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, certificado energético, licença de utilização, ficha técnica de habitação (só para imóveis posteriores a 2004), comprovativo de IMI pago, plantas e, em prédios, a última ata de condomínio com declaração de não dívida.

Falta de um único documento na data da escritura adia o negócio. Quase tudo se obtém online em minutos. O certificado energético é a exceção: exige visita presencial e tem prazo de espera. Comece por aí.

Checklist: documento, onde obter, custo e prazo

A tabela reúne a documentação de venda num só lugar. Os valores são indicativos para 2026 e variam com o concelho e o prestador. Use-a para saber o que já tem e o que falta pedir.

Caderneta predial urbana

A caderneta predial urbana é o documento fiscal do imóvel. Identifica o artigo matricial, a localização, a área, a tipologia, o titular e o valor patrimonial tributário (VPT). O comprador, o notário e o banco usam-na para confirmar quem é o dono e qual a base fiscal.

Obtém-se de graça no Portal das Finanças, no separador Património, e descarrega-se em PDF na hora. O VPT que aparece na caderneta resulta da fórmula do CIMI aplicada pela AT e fica quase sempre abaixo do valor de mercado ^[1]. Verifique se os dados batem certo com a realidade: uma divergência na área ou na tipologia trava a escritura.

Certidão permanente do registo predial

A certidão permanente do registo predial mostra a situação jurídica do imóvel: titulares, hipotecas, penhoras, usufrutos e qualquer ónus que pese sobre a casa. É o documento que prova que pode mesmo vender e que o comprador recebe a casa livre de encargos.

Pede-se online em predialonline.pt, gerido pelo IRN, por 15 € e com validade de seis meses. Se houver uma hipoteca de crédito habitação, terá de a cancelar na escritura, com o distrate emitido pelo banco. Confirme que o registo está atualizado antes de marcar a venda.

Certificado energético

O certificado energético classifica a casa de A+ a F e é obrigatório para anunciar e para vender qualquer imóvel residencial. A obrigação vem do Decreto-Lei 101-D/2020, o sistema é gerido pela ADENE e o certificado tem validade de 10 anos ^[2]. Anunciar sem ele expõe o vendedor a coima.

Só um perito qualificado registado na ADENE o pode emitir, após visita ao imóvel. O custo ronda os 150 € num T0 ou T1 e chega aos 350 € em moradias maiores. É o documento mais lento da lista. Peça-o assim que decidir vender, porque entre a marcação da visita e a emissão passam vários dias.

Licença de utilização e ficha técnica

A licença de utilização prova que a Câmara Municipal autorizou o uso do imóvel para habitação. Imóveis construídos antes de 1951 podem estar isentos, mas a regra é apresentá-la. Pede-se na Câmara do concelho onde fica a casa; a 2ª via custa entre 20 € e 75 €, conforme o município.

A ficha técnica de habitação é obrigatória para imóveis cuja licença de construção foi pedida depois de 30 de março de 2004. Descreve as características técnicas e funcionais da casa tal como foi construída e guarda-se também na Câmara Municipal. Se o imóvel é anterior a 2004, este documento não se aplica.

IMI pago, plantas e condomínio

O comprovativo de IMI pago mostra que o imposto municipal anual está liquidado. Obtém-se de graça no Portal das Finanças, no separador do IMI. O notário confirma que não há dívida fiscal sobre o imóvel antes de lavrar a escritura.

As plantas do imóvel, pedidas na Câmara ou retiradas do processo de obra, ajudam o comprador a confirmar áreas e divisões. Em prédios, junte a última ata de condomínio e a declaração de não dívida emitida pelo administrador: prova que não deixa quotas em atraso para o novo dono. Sem ela, o comprador pode herdar a dívida.

Documentos no CPCV e na escritura

A documentação serve dois momentos. No contrato-promessa de compra e venda (CPCV) já precisa da caderneta, da certidão predial, do certificado energético e da licença de utilização: é com base neles que o comprador e o banco avaliam a operação antes de pagar o sinal. Na escritura, junta-se o comprovativo de IMI pago e, em prédios, a declaração de não dívida do condomínio com data próxima.

Se vive no estrangeiro e não pode estar presente, prepare uma procuração com poderes específicos para outorgar a escritura. Todos os intervenientes precisam de NIF português. Sem estes dois passos resolvidos cedo, a marcação da escritura escorrega semanas.

Se a casa vendida não é a sua habitação própria permanente, ou se foi comprada há pouco tempo, a venda pode gerar mais-valias tributadas em IRS no ano seguinte ^[3]. Não é um documento da escritura, mas tenha as escrituras de compra e as faturas de obras à mão: reduzem a mais-valia tributável.

O que faz o agente vs o que faz o vendedor

Vender com um mediador não o dispensa de reunir a documentação, mas muda quem faz o quê. O vendedor é o titular dos documentos; o agente organiza-os, antecipa falhas e articula com notário, banco e comprador. A divisão típica:

Confirme sempre que o mediador tem Licença AMI válida, emitida pelo IMPIC ao abrigo da Lei 15/2013, e verifique o número no portal do regulador antes de assinar contrato ^[4]. A comissão de mediação ronda os 5 % a 6 % mais IVA e é negociável em imóveis de valor elevado.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Deixar o certificado energético para o fim. É o documento mais lento e atrasa toda a escritura.
2. Ignorar uma hipoteca por cancelar na certidão predial. Sem distrate do banco, o negócio não fecha.
3. Não pedir a declaração de não dívida ao condomínio. O comprador pode recusar ou herdar quotas em atraso.
4. Apresentar caderneta com área ou tipologia erradas. A divergência com o registo trava a escritura.
5. Assinar com mediador sem confirmar a Licença AMI no portal do IMPIC.
6. Esquecer que imóveis pós-2004 precisam de ficha técnica de habitação.

Perguntas frequentes

Comece pelo certificado energético e pela certidão predial: são os dois documentos com prazo e custo. Com a checklist resolvida antes de anunciar, evita adiamentos na escritura e negoceia de posição forte.

Este artigo foi escrito com assistência de IA e revisto editorialmente pela The Agent Trust. As fontes citadas são oficiais e verificáveis nas hiperligações acima.