CPCV: o que é, prazos e cláusulas-chave em 2026

O CPCV é o contrato promessa de compra e venda, o acordo escrito em que comprador e vendedor se comprometem a celebrar a escritura de um imóvel em data futura. Não transfere a propriedade. Fixa o preço, o prazo e as condições da venda, e dá segurança às duas partes durante as semanas que separam o acordo verbal da escritura definitiva.

Quase todas as compras de casa em Portugal passam por um CPCV, sobretudo quando há crédito habitação envolvido. É neste documento que o sinal é entregue e que se define quem perde o quê se o negócio cair. Convém lê-lo com a atenção que daria à própria escritura.

O que é o CPCV e quando se usa

O regime do contrato promessa está no Código Civil, nos artigos 410.º e seguintes ^[1]. A promessa de compra e venda obriga ambas as partes a celebrar o contrato definitivo, a escritura, dentro do prazo combinado. Até lá o vendedor mantém a propriedade e o comprador garante o lugar na fila.

Usa-se sempre que o negócio não pode fechar de imediato. O comprador precisa de aprovar o crédito habitação, o vendedor tem de regularizar documentos, há um arrendatário a sair ou uma herança por partilhar. O CPCV congela o preço e as condições enquanto essas pendências se resolvem.

A lei exige forma escrita e reconhecimento das assinaturas quando se promete a transmissão de um edifício ou fração ^[1]. Na prática, qualquer CPCV de imóvel deve ser assinado por escrito, com as assinaturas reconhecidas presencialmente, e nunca selado apenas com um email ou um sinal informal por transferência.

Cláusulas obrigatórias: o mínimo que não pode faltar

Um CPCV válido tem de identificar com clareza quem compra, o que se compra e por quanto. Faltando um destes elementos, o contrato fica frágil e difícil de executar em tribunal. Estes são os blocos que nunca devem ficar de fora.

• Identificação das partes: nome completo, número de identificação fiscal e estado civil do comprador e do vendedor. No caso de casados, o regime de bens e o consentimento do cônjuge quando exigido.
• Identificação do imóvel: artigo matricial, descrição na Conservatória do Registo Predial, morada, fração autónoma e quota, se aplicável. Deve bater certo com a caderneta predial e a certidão permanente.
• Preço total e forma de pagamento: o valor acordado, o montante do sinal e o calendário das restantes prestações até à escritura.
• Prazo da escritura: data limite, ou critério objetivo para a fixar, por exemplo 60 dias após aprovação do crédito, e quem marca e convoca a escritura.
• Sinal e princípio de pagamento: o valor entregue na assinatura e a sua qualificação expressa como sinal.

Cláusulas opcionais que mudam o jogo

As cláusulas obrigatórias dão validade ao contrato. As opcionais protegem dinheiro real. Quatro merecem atenção especial, sobretudo do lado do comprador.

Condição de financiamento bancário

É a cláusula mais importante para quem compra com crédito habitação. Estabelece que, se o banco recusar o financiamento dentro de um prazo definido, o comprador recupera o sinal sem penalização e o contrato cessa. Sem ela, um chumbo do banco pode significar a perda do sinal inteiro, mesmo que a culpa não seja do comprador.

O custo do crédito ajuda a calibrar o prazo desta cláusula. A taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação ronda valores bem abaixo dos cerca de 4 % registados em 2023, segundo o Banco de Portugal ^[2].

Vícios ocultos e garantia

Vícios ocultos são defeitos que não eram visíveis na visita: infiltrações atrás de um móvel, uma estrutura comprometida ou instalações fora das normas. Uma cláusula bem redigida obriga o vendedor a declarar o estado do imóvel e define o que acontece se aparecerem defeitos sérios antes da escritura. Em imóveis novos ou reconstruídos aplica-se ainda a garantia legal de dez anos para defeitos estruturais, prevista no Decreto-Lei 84/2021 ^[3].

Livre de ónus e encargos

Esta cláusula obriga o vendedor a entregar o imóvel livre de hipotecas, penhoras, arrendamentos não declarados ou dívidas de condomínio à data da escritura. Complementa a certidão permanente: o que estiver registado tem de ser cancelado antes ou no momento da transmissão, com o produto da venda a servir, se preciso, para liquidar a hipoteca pendente.

Distrato

O distrato permite às partes desfazer o contrato de comum acordo, definindo desde já como se devolve o sinal e quem suporta eventuais custos. Não substitui o regime do incumprimento, mas dá uma saída ordenada quando ambos preferem não avançar, sem ter de discutir consequências no calor do momento.

Sinal: quanto, e o que acontece se o negócio cair

O sinal é a quantia que o comprador entrega na assinatura do CPCV como prova de compromisso. Na prática portuguesa situa-se entre 10 % e 30 % do preço, sendo 10 % a 20 % o intervalo mais comum. Não há percentagem fixada por lei: é negociável e deve constar do contrato em número e por extenso.

O Código Civil define com precisão o que acontece em caso de incumprimento ^[4]. Se for o comprador a desistir sem justa causa, perde o sinal entregue. Se for o vendedor a falhar, tem de devolver o sinal em dobro. O princípio é claro: quem quebra a promessa paga.

Existe uma alternativa à perda do sinal, a execução específica. Em vez de aceitar a indemnização, a parte cumpridora pode pedir ao tribunal que profira uma sentença que substitua a declaração negocial em falta, forçando a celebração da escritura ^[5]. É a via de quem quer mesmo a casa, ou mesmo concretizar a venda, e não apenas ser compensado.

Para garantir a execução específica, convém reforçar dois pontos no contrato. Atribuir eficácia real à promessa, com registo predial, protege o comprador contra uma venda do imóvel a terceiro. E a tradição da coisa, ou seja a entrega antecipada das chaves, muda o cálculo das indemnizações, pelo que deve ser tratada de forma expressa.

Prazos: do CPCV à escritura

O prazo entre o CPCV e a escritura é livre, mas deve ser realista. Quem compra com crédito habitação precisa de tempo para a aprovação bancária, a avaliação do imóvel e a emissão das condições finais. Um intervalo de 60 a 90 dias é frequente. Prazos demasiado curtos transformam-se em pedidos de adiamento e atrito entre as partes.

O contrato deve dizer não só a data limite, mas também quem marca a escritura, com que antecedência avisa a outra parte e o que conta como atraso justificado. Documentos em falta do lado do vendedor, como uma licença de utilização por emitir ou um certificado energético por renovar, são causa comum de derrapagem. O certificado energético, obrigatório para vender e gerido pela ADENE, tem validade de dez anos e deve estar pronto antes da escritura ^[6].

Erros comuns que custam dinheiro

1. Entregar sinal sem CPCV assinado nem assinaturas reconhecidas. Um sinal por transferência sem contrato escrito deixa o comprador sem prova sólida do acordo.
2. Omitir a cláusula de condição de financiamento. Se o banco chumbar o crédito e a cláusula não existir, o comprador arrisca perder o sinal por um motivo que não controla.
3. Não verificar a certidão permanente do registo predial. Hipotecas, penhoras ou usufrutos não declarados aparecem no pior momento, já com o sinal entregue.
4. Fixar um prazo de escritura irrealista. Prazos curtos demais ignoram o tempo real da aprovação do crédito e geram incumprimentos evitáveis.
5. Aceitar um valor de sinal sem o qualificar como sinal no texto. Sem essa qualificação expressa, a regra do dobro e da perda pode não se aplicar como esperado.
6. Assinar o contrato sem revisão jurídica. Uma cláusula mal redigida sobre execução específica ou tradição da coisa pode inverter a proteção que julgava ter.

Perguntas frequentes sobre o CPCV

Antes de assinar o CPCV, reúna a certidão permanente, a caderneta predial e o certificado energético, e peça a revisão do contrato a um profissional. Veja a lista completa de documentos para vender casa. Um mediador com licença AMI ajuda a alinhar prazos, cláusulas e documentação dos dois lados, para que a escritura corra sem sustos. Veja como escolher um agente que o acompanha até à escritura.

Este artigo foi escrito com assistência de IA e revisto editorialmente pela The Agent Trust. As fontes citadas são oficiais e verificáveis nas hiperligações acima.